Ａ．マンション大規模修繕工事設計・監理
Ｂ．特殊建築物定期報告
Ｃ．マンション維持管理等コンサルティング
Ｄ．中古住宅・リフォーム調査

Ａ．マンション大規模修繕工事設計・監理

〜“高い買い物”は慎重に、しっかり、きちんとやりましょう〜

　通常１２〜１３年周期ぐらいで（実際には建物や環境条件等により変わります）行なわれる外壁を中心とした“全面改修工事”で、マンションにとっては数千万円（規模が大きければ数億円）もする“高い買い物”です。その割に“競争の原理”が導入されてなかったり、施工内容のチェックがきちんとなされてなかったり（専門家でないとできません）というケースがよくあるようです。みんな車や家電品を買う時でさえ商品を研究し、実物をチェックし、どこの店が安いか比較して買われることが多いと思いますが、もっと大きな、もっと高い“自分の家”に関してなぜきちんとした“買い方”がされていなかったのか。今、こういった点を反省しもっと“きちんとした買い方”をしようという動きが全国のマンションで盛り上がってきているようです。
　“きちんとした買い方”の中身は、まず建物の現況をつぶさに調査し､その結果改修すべき事項とそれらの改修優先順位を把握・決定し、施工業者から見積をとるための資料（設計図や仕様書など）を作成し、複数の施工業者から見積をとって施工業者を決定し、工事が始まると施工されるべき箇所が決められた施工方法で決められた材料によりちゃんと施工されているかをチェックすることです。特に見積をとるための資料（設計図や仕様書など）が整備されていないと複数の業者から提出された見積書の金額をそのまま比較することができません。つまり、どの範囲を施工するか、どんな方法で施工するか、どんな材料で施工するかで金額は違ってきます。例えば、ひび割れはどれくらいの程度のものまで補修するのか、タイル浮きに関してはどの部分ものが樹脂注入でどの部分のものが張り替えか、外壁吹付け材はどのグレードの製品を使用するのか等々です。材料のグレードについては素人の方でも理解しやすいと思いますが、タイルでも防水材でもクロスでもカーペットでもフローリングでもガラスでもその商品の種類はピンからキリまであり、ピンとキリでは値段が随分違います。ですから複数の施工業者から見積をとる場合、施工範囲や施工方法、使用材料などに関してきちんと規定された資料（設計図や仕様書など）を用意し、誰が（どの業者が）見積っても“見方”が変わらないような形で見積を依頼しないと結果的に出てきた見積書の金額をそのまま比較できないのです。
　私共の仕事は現況調査を行ない、（予算と照らし合せて）改修すべき事項と方法を決め（設計）、競争入札等により施工業者決定後、管理組合の代理者として施工のチェック（監理）を行なうことです。

■“外壁改修”ではなく“建物改修”という考えで、設備（電気・給排水）も盛り込んで業務を行ないます（お勧めしています）。現況調査を建築だけでなく設備についても行なうと、設備に関しても緊急に改修すべき事項・箇所が見つかることがよくあるからです。
■“素人の方に分かりやすい”進め方、文書の作り方をいつも考えてやっています。
■文書・図面等は原則として全てデジタル化し、最終的にデータも（ＣＤ-ＲＯＭで）お渡しします。“資料の保存”という意味で不安がありませんし、スペースも少なくて済みます。

　見積は無料で行ないます。お気軽にご相談ください。

〜外壁落下等､大事故に至らぬ前に建物の傷み具合をチェックしましょう〜

　建築基準法第１２条で義務付けられているもので、一定規模以上の建物は定期的に劣化等の状況を行政庁へ報告しなければなりません。例えば福岡市の場合、共同住宅についていいますと､「５階以上の階の（共同住宅としての）床面積が100�uを超える建物」が該当し、３年毎に調査・報告をしなければならず、該当年には所有者或いは管理者宛に通知が送られてきます。（新築後３年間は調査・報告義務はありません）
　共同住宅以外ですと劇場、映画館、ホテル、病院、物販店など不特定多数の人が使用する建物が対象になっており、これらは“建築設備”も調査・報告が義務付けられています。（“建築設備”についての調査・報告義務は毎年です）　火災・地震などの災害や建物の老朽化・劣化による外壁の落下等が起きると非常に大きな事故につながる可能性があるため、このような危険を未然に防ごうという趣旨で制定されているものです。

　該当する建物と年度は｢特殊建築物定期報告の年度別対象建物一覧表｣をご覧ください。

　当社はこれまで（平成６年度から）こういった業務を、毎年５０〜６０棟行なってきました。延べ５００棟ほどの実績があります。　「特殊建築物定期報告」でチェックする項目は１００項目余りありますが、もともと趣旨が危険回避・事故予防といったことですから、日常生活への支障といった観点は､あまりありません。例えば屋上防水に関するチェックはありませんし、コーキング（シーリング）や鉄部の腐食などのチェックも殆どありません。また「特殊建築物定期報告」の書式は“文字だけ”のものですし、随所に専門用語が出てきて、一般の方にはその内容が分かりづらいものです。

　こういったことに対し当社では、せっかく専門家が調べてまわるのですから、単に義務付けられた作業「特殊建築物定期報告」を事務的に消化するだけではなく、一般の素人の方にとって視覚的・具体的にによく分かるように、そして今後の補修工事の計画にも役立てて頂こうという考えで調査・報告業務を行ないます。

■現地調査に際しては、調査の“７つ道具”を持って、原則として２人で行ないます。
■建設（設計や施工）に関わっていない“第３者”の立場から客観的な目で見てまわります｡
■屋上防水等､「特殊建築物定期報告」のチェック項目にない部分についても見てまわります。
■主な劣化箇所や指摘部分に関しては写真撮影を行ない、コメントを添えて提出します。（行政庁への提出は不要です）
■全ての作成資料を書面以外にデジタルデータとしても（ＣＤ−ＲＯＭで）お渡しします。“資料の保存”という意味で不安がありませんし、スペースも少なくて済みます。

　見積は無料で行ないます。お気軽にご相談ください。

●特殊建築物定期報告及びマンション大規模修繕工事設計・監理業務に関しては専用の問合せ票（ＦＡＸ用紙）を用意しています。下記よりダウンロードしてご使用ください。

Ｃ．マンション維持管理等コンサルティング

〜マンションの維持管理に不安、不満はありませんか〜

　我が国で初めての分譲集合住宅が建設されたのが昭和２８年（１９５３年）。その後、昭和３７年（１９６２年）頃の第１次マンションブーム、昭和４２年（１９６７年）頃の第２次マンションブーム、昭和４７年（１９７２年）頃の第３次マンションブーム、昭和５８年（１９８３年）頃の第４次マンションブームが起き、現在に至っています。この間、政府の政策の変化等もありマンションの質も向上してきました。また、第１次マンションブームの頃に区分所有法が制定され、昭和５８年（１９８３年）に大幅な改定がなされ、現在では政府により新たに“マンション管理士制度”の導入が議論されています。
　マンションの数は現時点で、福岡市内だけでも３,５００棟を超え１３万世帯が暮らしています。築後年数が古いものも数多くあり、大規模改修や日常の各種管理等の建物維持管理に関し悩みや不満を持たれているマンションも多いかと思います。まだ新しいマンションにしても、当然のことながら今後まちがいなく劣化していく建物の維持管理に関しては、早い段階から長期修繕計画をたてたり、積立金のストックを確保したり計画的な管理運営をいていかなければ将来、大きな問題に遭遇することになりかねません。
　また、各種の点検費用等の定期的な出費についても無駄なものがないか、もう少し削減できないかなど、積立金のストックの確保という点での検討の余地がある可能性があろうかと思います。大規模改修工事ともなれば数千万円という多大な出費になるのに、建築の素人である住人の方たちでは施工業者の選定、見積書のチェック、適切な工事が行なわれているかどうかの工事監理ができない、分からないといった状況ではないでしょうか。
　こういった点に関しては、当然、専門的な知識や技術が必要で、上述の“マンション管理士制度”もマンションの維持管理に関して更に改善していこうという考えの現れといえます。インターネットの情報やマスコミの記事、業界の話などによると、マンションの管理組合が自分たちの財産である建物の維持管理に関してもっと真剣に取り組んでいこうという動きが全国的に増えてきているようです。
　当社では、マンションの維持管理等に関するコンサルティング業務を行ないます。日常的な維持管理に関する相談や長期修繕計画の立案・チェック、各種の発注工事や点検業務に関する発注作業・見積書チェック・業者選定・工事監理などを専門家として適切に行ないます。年間契約という形でも、或いは特定の業務に関する契約という形でも構いません。

Ｄ．中古住宅・リフォーム調査

〜中古住宅（１戸建て及びマンション）購入の公庫融資が大幅に改善されました〜

　わが国では高度成長期以降、たくさんの建物が建ってきました。最近の話では、バブル期にかなりの速度で大量の建物が建てられました。いわゆる“スクラップ・アンド・ビルド”で、古い建物を壊し新しい建物に立て替えるというやり方でした。確かに戦後すぐに建てられた建物などは古く、構造的にも脆弱であったり、密集して建てられているため防災上の問題があったりetc.で“スクラップ・アンド・ビルド”はそれなりの役割を果たしてきました。
　しかし今や住宅の供給戸数が世帯総数を上回るなど、いろいろな建物が十分に建ってしまった状況にあります。公共建築にしても箱物を建てることにブレーキがかかってきています。政府もここにきて“スクラップ・アンド・ビルド”により新しく建物を建てることから、既にある建物を適正に維持管理することにより長くもたせようという“ストック・アンド・ビルド”という方針に変わってきました。
　このような考えから、中古住宅の流通（売買）を促進しようと、平成１２年１０月１日から住宅金融公庫の中古住宅購入融資が新築住宅並みの好条件に改善されました。“中古住宅”には１戸建もマンションも含まれます。具体的には、売買されようとしている中古住宅に関して住宅金融公庫が定めるいくつかの基準（１戸建の場合３つ・マンションの場合４つ）のうちいくつの基準に適合するかによって購入のための融資条件が変わってくるという仕組みです。より多くの基準に適合すれば融資額がアップしたり、返済期間が長くなったり、金利が低くなったりします。売主にとっても買主にとってもたいへんありがたい制度です。
　当社では、このような中古住宅の住宅金融公庫基準に対する適合の度合いをチェック〜判定する業務も行なっています。そのための認定資格（“公庫融資住宅調査技術者”といいます）を取得しています。単にチェック〜判定するだけでなく、どのような改良工事をすれば融資条件が有利になり売買がし易くなるかアドバイスも致します。